Bank Hipoteczny – banki działające na podstawie Ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Banki w przeciwieństwie do standardowych banków komercyjnych finansowane tylko przez listy zastawne. Tekst ustawy – Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych.

Biuro Informacji Kredytowej – BIK – baza zawierająca informacje na temat spłaconych i spłacanych kredytów, pożyczek, kart kredytowych, debetów itp. W BIK znajdują się informacje na temat wszystkich kredytów zarówno prawidłowo, jak i nieprawidłowo spłacanych. Informacje o BIK w odniesieniu do kredytu hipotecznego możesz przeczytać w temacie ” Kredyt hipoteczny a BIK”

Cesja wierzytelności – umowa skutkująca zmianą osoby lub podmiotu uprawnionego do żądania wykonania określonego zobowiązania. W przypadku kredytu hipotecznego takie cesje występują w odniesieniu do przelewu wierzytelności z tytułu umowy deweloperskiej, rachunku powierniczego, ubezpieczenia nieruchomości lub ubezpieczenia na życie.

Cesja ubezpieczenia – cesja prawa z ubezpieczenia nieruchomości lub ubezpieczenia na życie na rzecz banku, który udzielił finansowania hipotecznego. Standardowe zabezpieczenie w przypadku kredytowania lokali mieszkalnych. Wysokość ubezpieczenia jest zależna od banku, a najczęstszy wymóg to wartość nieruchomości, rzadziej wartość kredytu. Na temat ubezpieczenia nieruchomości możesz przeczytać w tematach ” Ubezpieczenie nieruchomości” lub “Ubezpieczenie na życie”

Decyzja kredytowa – dokument wydawany przez bank po przeanalizowaniu dostarczonych wraz z wnioskiem dokumentów kredytowych. Decyzja może być warunkowa i uzyskanie umowy może być uzależnione od spełnienia dodatkowych żądań analityka, np. przedstawienia wyjaśnień. Decyzja kredytowa nie oznacza w każdym przypadku 100% pewności uzyskania kredytu hipotecznego.

Dochód miesięczny netto to wartość, na podstawie której bank wylicza zdolność kredytową w przypadku obiegania się o kredyt hipoteczny. Chociaż respektowany jest przede wszystkim dochód uzyskiwany na podstawie umowy o pracę, banki coraz częściej uwzględniają również dochody otrzymywane w ramach umowy zlecenie czy nawet umowy o dzieło. Należy jednak podkreślić, że w przypadku umów cywilnoprawnych sposób naliczania dochodu miesięcznego netto różni się od sposobu wyliczania dochodu dla umowy o pracę. Wynika to przede wszystkim z charakteru umów cywilnoprawnych – nie zawsze podpisywane są one każdego miesiąca. Obliczając dochód miesięczny netto należy od zarobków odjąć podatki oraz miesięczne koszty utrzymania gospodarstwa domowego.

Finansowanie naprzemienne – struktura finansowania inwestycji w odniesieniu do podmiotów biorących udział w finansowaniu. Najczęściej występuje na rynku pierwotnym, dla kredytów przeznaczonych na zakup mieszkania od dewelopera/SM lub dla kredytów przeznaczonych na budowę domu systemem gospodarczym. Finansowanie naprzemienne polega na naprzemiennym finansowaniu inwestycji przez środki pochodzące z kredytu i środki własne kredytobiorcy. Stałą zasadą jest zamykanie inwestycji przez bank.

Gospodarstwo domowe, w sferze konsumpcji, definiowane jest jako kluczowa jednostka, której celem jest zaspokojenie indywidualnych i wspólnych potrzeb konsumpcyjnych. To podmiot, który może być uprawniony do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, np. mieszkaniowego, na zakup gruntu pod budowę domu. Na gospodarstwo domowe składa się liczba domowników zamieszkująca nieruchomość pod wspólnym adresem – jeśli łączą ich więzy rodzinne. Liczba domowników odgrywa istotną rolę w przypadku kredytu hipotecznego, ponieważ od liczby osób oraz od wysokości osiąganych dochodów zależy m.in. zdolność kredytowa. Im mniejsze gospodarstwo domowe i im wyższy dochód miesięczny netto przypadający na jedną osobę w gospodarstwie domowym, tym większe szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego, np. kredytu mieszkaniowego, kredytu na zakup działki pod budowę domu. Jeśli gospodarstwo domowe zamieszkuje kilka osób, wśród których tylko część z nich osiąga dochody, wówczas szanse na kredyt hipoteczny zwykle są mniejsze. Warto przy tym podkreślić, że dane gospodarstwo domowego może włączyć do kredytu hipotecznego osoby trzecie w celu poprawy zdolności kredytowej. Jednak część banków nie bierze pod uwagę dochodów osoby, która należy do innego gospodarstwa domowego. Dlatego tak ważne jest, by zapoznać się ze szczegółowymi warunkami.

Harmonogram płatności – harmonogram płatności rat kredytowych. Harmonogram może być dostępny w systemie bankowym lub w formie papierowej wysyłanej przez bank listem. Harmonogram generowany jest po wypłacie kredytu i jest uzależniony od oprocentowania, kwoty kredytu, okresu kredytowania, waluty kredytu i innych. Harmonogram generowany jest do 14 dni od daty wypłaty kredytu. Zmiana harmonogramu następuje po zmianach w oprocentowaniu lub w okresie kredytowania.

Historia kredytowa – historia określająca zobowiązania i terminowość ich spłat kredytobiorcy. Historia kredytowa jest niezwykle ważna przy ustalaniu ryzyka banku w przypadku udzielenia kredytu. Informacje o historii kredytowej można znaleźć przede wszystkim w raportach BIK (Biura Informacji Kredytowej).

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym nałożonym na nieruchomość pozwalającym  wierzycielowi (w przypadku kredytu hipotecznego wierzycielem jest bank) uzyskać zabezpieczenie w razie niewywiązania się z zaciągniętego zobowiązania. Powstaje z chwilą wpisu w księdze wieczystej, natomiast wygasa w momencie spłaty w całości uzyskanego kredytu hipotecznego. W przypadku, gdy kredytobiorca nie spłacił zobowiązania, zaspokojenie potrzeb wierzyciela (banku) następuje na drodze sądowego postępowania egzekucyjnego. Wierzyciel może uzyskać tytuł wykonawczy wyłącznie na podstawie wniesionego do sądu pozwu przeciwko kredytobiorcy. Chociaż z reguły hipoteka obciąża nieruchomość (także grunty), może dotyczyć użytkowania wieczystego, spółdzielczego prawa do lokalu, a nawet wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie – w całości lub w części stanowiącej udział współwłaściciela. Szczególną postacią hipoteki jest hipoteka odwrócona. Jest to rodzaj umowy zawieranej pomiędzy osobą fizyczną (najczęściej osobami w podeszłym wieku) a instytucją finansową, dzięki której dochodzi do „uwolnienia” kapitału zamrożonego w nieruchomości. W praktyce oznacza to wypłatę środków w miesięcznych ratach w zamian za przejęcie mieszkania po śmierci aktualnego właściciela.

LTV (z ang. Loan To Value) – wskaźnik określający stosunek wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia. 100% LTV oznacza kredyt na 100% wartości nieruchomości. Jeśli posiadamy wkład własny na poziomie 50%, to LTV jest równe 50%.

Marża – obok stawki referencyjnej WIBOR/LIBOR/EURIBOR jest to składnik docelowego oprocentowania kredytu hipotecznego. Zazwyczaj jest to stały parametr, którego zmiana wymaga aneksu do umowy kredytowej. Marża ma wpływ na wysokość raty – im niższa marża, tym niższa rata docelowa, im wyższa marża, tym wyższa rata docelowa.

Raty stałe – stała wysokość rat w całym okresie kredytowania. Najrzadziej występująca opcja, niemal niedostępna w przypadku kredytów hipotecznych. Obecne oferty kredytów ze stałym oprocentowaniem obowiązują tylko przez pierwsze kilka lat kredytowania, najczęściej do 5 lat.

Raty równe (raty annuitetowe) – raty równe są uzależnione od oprocentowania, w skład którego wchodzi stawka referencyjna, np. WIBOR3M. W przypadku gdyby oprocentowanie było stałe, to przez cały okres kredytowania raty byłyby niezmienne. W przypadku zmian rata zmienia się wraz z kierunkiem zmian stawki referencyjnej. Kapitał wraz z upływem czasu się zwiększa. Odsetki wraz z upływem czasu się zmniejszają.

Raty malejące – kapitał jest podzielony po równo dla każdej z rat. Rata numer 1 jest najwyższa, każda kolejna jest niższa od poprzedniej. Dzięki temu rozwiązaniu można znacznie obniżyć koszty odsetkowe w porównaniu do rat równych.

Karencja – okres, w którym kredytobiorca spłaca same odsetki od wypłaconej kwoty kredytu. Karencję dzielimy na dobrowolną i obligatoryjną. Karencja obligatoryjna obowiązuje w większości banków w przypadku gdy kredyt jest wpłacany w transzach. Do momentu wypłaty wszystkich transz kredytobiorca płaci tylko odsetki od kwoty wypłaconej.

Komitet kredytowy – ciało decyzyjne banku, ustawione wyżej niż analityk kredytowy. Komitet kredytowy ocenia ryzyko związane z nietypową transakcją. Najczęściej jest to związane z wyższą niż standardowo kwotą kredytu lub z zastosowaniem znaczącego odstępstwa od standardowych zasad obowiązujących w danym banku.

Koszt utrzymania gospodarstwa domowego to wartość, która odgrywa istotną rolę przy szacowaniu zdolności kredytowej. O tego typu wydatki pomniejszane są dochody miesięczne netto uzyskiwane w danym gospodarstwie domowym. Każdy klient, który ubiega się o kredyt hipoteczny jest zobowiązany do określenia wysokości comiesięcznych kosztów związanych z utrzymaniem gospodarstwa domowego. Chodzi tutaj zarówno o wydatki pozwalające na utrzymanie mieszkania oraz samochodu, jak i o wydatki ponoszone na zakup żywności oraz innych dóbr codziennego użytku.  Jako że banki z dużą rezerwą i ostrożnością podchodzą do wartości podawanych przez kredytobiorców, często korzystają z wewnętrznych procedur pozwalających na określenie minimalnych kosztów utrzymania – tego wymaga od nich rekomendacja T. Minimalne koszty utrzymania gospodarstwa domowego określane przez banki zależą m.in. od liczby osób tworzących gospodarstwo domowe, miejsca zamieszkania. W sytuacji, gdy kredytobiorca deklaruje wydatki niższe niż zakładane, wówczas banki i tak posłuży się ustalonymi przez siebie parametrami pozwalającymi na wyliczenie zdolności kredytowej. Warto przy tym podkreślić, że każdy bank może inaczej podchodzić do wyliczania minimalnych kosztów utrzymania. Niektóre wychodzą z założenia, że im większe gospodarstwo domowe, tym proporcjonalnie mniejsze koszty przypadające na jedną osobę. Inne są zdania, że jednostkowy koszt utrzymania rodziny dwuosobowej będzie niższy niż koszty utrzymania rodziny trzyosobowej.

Kredyt hipoteczny – grupa kredytów, których zabezpieczeniem jest hipoteka nieruchomości. Wyróżniamy 3 grupy główne: kredyt celowy (zakup nieruchomości, budowa, remont, wykończenie, refinansowanie), konsolidacja (skonsolidowanie zobowiązań, np. kredytów gotówkowych), pożyczka (kredyt na dowolny cel).

Kredyt budowlano-hipoteczny – kredyt celowy na budowę domu systemem gospodarczym lub budowę domu/mieszkania przy użyciu inwestora zastępczego. Kredyt najczęściej wypłacany w transzach przed zakończeniem budowy i wyodrębnieniem nieruchomości.

Księga Wieczysta – dokument zawierający najważniejsze informacje o nieruchomości, takie jak np. położenie, prawo własności, ograniczenia, zabezpieczenia. Jeden z podstawowych dokumentów wymaganych do analizy wniosku kredytowego. Odpisy z ksiąg wieczystych dostępne są pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/eukw/menu.do

Marża to zysk banku z udzielonego kredytu hipotecznego i stanowi istotny składnik oprocentowania. Ustalana jest z reguły na podstawie wewnętrznych procedur, będąc wartością zależną od wielu czynników, np. wysokości wkładu własnego, waluty kredytu, wiarygodności kredytobiorcy, indywidualnej sytuacji kredytobiorcy. Kluczowe znaczenie może mieć np. skorzystanie z dodatkowego produktu bankowego – bank jest w stanie obniżyć wysokość marży, jeśli klient zdecyduje się na kartę kredytową i aktywne korzystanie z niej przez określony w umowie czas albo założy rachunek bankowy, aktywuje programy oszczędzania, itp. Marżę kształtuje cel kredytu hipotecznego. Inną wartością charakteryzuje się marża dla kredytów mieszkaniowych, inna – dla kredytów konsolidacyjnych, a jeszcze inna – dla pożyczek hipotecznych. Chociaż wszystko zależy od indywidualnej polityki banku, zwykle najniższa marża dotyczy kredytów na cele mieszkaniowe, tj. zakup nieruchomości, zakup działki pod budowę domu. Natomiast wyższej marży należy się spodziewać w przypadku kredytu konsolidacyjnego czy typowej pożyczki hipotecznej.

Mieszkanie dla Młodych – rządowy program dopłat do zakupu mieszkań i domów na rynku pierwotnym. Program dopłat wystartował w 2014 r. - obecnie program już niedostępny.

Odstępstwo – odstępstwo od standardowych zasad udzielania kredytu. Odstępstwo wymaga specjalnej akceptacji analityka lub Komitetu kredytowego.

Oprocentowanie zmienne – oprocentowanie kredytów oparte o stawkę WIBOR/EURIBOR/LIBOR + marża. Oprocentowanie zmienne zmienia się najczęściej co 3, 6 rzadziej co 12 miesięcy. Najczęściej występujące oprocentowanie na polskim rynku kredytów hipotecznych.

Oprocentowanie stałe – oprocentowanie kredytów bez rozróżniania na stopę procentową i marżę. Z reguły dużo wyższe oprocentowanie niż oprocentowanie zmienne.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji –  dobrowolna zgoda na poddanie się egzekucji wierzytelności w przypadku braku spłaty kredytu. Jedno ze standardowych zabezpieczeń kredytu hipotecznego. Stosowane jako zabezpieczenie dające szybką drogę do ściągania należności z dłużnika. Nie wymaga przeprowadzenia sprawy sądowej. Oświadczenie zwykle stosowane jest do 150–200% kwoty udzielonego kredytu.

Promesa bezciężarowego wydzielenia nieruchomości (“bezciężarówka”) – dokument występujący najczęściej na rynku pierwotnym. Występuje w sytuacji, gdy kupowany lokal jest budowany w inwestycji objętej kredytem deweloperskim. Bank finansujący dewelopera oświadcza, iż w przypadku wpłaty przez kredytobiorcę określonych środków na określone konto bezciężarowo wydzieli nieruchomości w momencie wyodrębniania lokalu.

Promesa udzielenia kredytu – decyzja kredytowa wynikająca z analizy osobisto-finansowej. Bank wydaje przyrzeczenie udzielenia kredytu bez badania dokumentów nieruchomości i dokumentów prawnych typu umowa przedwstępna.

Promesa zatrudnienia – dokument wymagany przez banki w przypadku umowy na czas określony. W zależności od banku wymóg dostarczenia promesy zatrudnienia występuje, jeśli umowa wnioskodawcy kończy się za 3/6/12 miesięcy. Tekst promesy jest dostępny w temacie “Promesa zatrudnienia”

Refinansowanie (rolowanie długu) – przeniesienie kredytu z jednego banku do drugiego. Najczęściej ma na celu obniżenie raty lub zdobycie dodatkowych środków finansowych.

Refinansowanie wkładu własnego – zwrot wpłaconych środków tytułem zadatku/zaliczki/opłaty rezerwacyjnej z udzielonego kredytu hipotecznego.

Scoring – ocena punktowa określająca profil wnioskodawcy starającego się o kredyt hipoteczny. Scoring ma pomagać w obiektywnym podejmowaniu decyzji co do udzielenia kredytu. Scoring bankowy opiera się o własny, tajny algorytm. Na scoring mogą mieć wpływ: wiek, płeć, wykształcenie, status cywilny, miejsce zamieszkania, wysokość dochodów, wykonywany zawód, źródło uzyskiwania dochodów itp.

Transza – część kredytu. Wypłata kredytu w transzach funkcjonuje najczęściej dla kredytów udzielanych na  nieruchomości z rynku pierwotnego, np. kupna mieszkania od dewelopera, budowy domu systemem gospodarczym. Do momentu wypłaty wszystkich transz najczęściej obowiązuje okres karencji.

Ubezpieczenie niskiego wkładu – dodatkowa forma zabezpieczenia w przypadku finansowania banku wysokiego LTV (zazwyczaj powyżej 80% LTV). Przyjmuje formę podwyżki marży do czasu spłaty kapitału poniżej określonego poziomu LTV lub składki ubezpieczeniowej powyżej określonego poziomu kapitału. Na temat stawek ubezpieczenia niskiego wkładu możesz przeczytać w temacie “Ubezpieczenie niskiego wkładu”

Ubezpieczenie pomostowe – zabezpieczenie banku od momentu wypłaty kredytu hipotecznego do uzyskania prawomocnego wpisu w hipotece. Ubezpieczenie pomostowe najczęściej przyjmuje postać podwyżki marży.

Wakacje kredytowe – możliwość zawieszenia jednej lub większej ilości rat w trakcie spłacania kredytu. Wakacje kredytowe najczęściej są możliwe do wykorzystania po określonym w umowie okresie, w którym raty zaciągniętego kredytu były prawidłowo spłacane. W wyniku wakacji kredytowych wydłuża się okres kredytowania lub powiększa się saldo kredytu.

Wcześniejsza spłata – wcześniejsza spłata części lub całości kredytu. W zależności od banku powoduje skrócenie okresu kredytowania z zachowaniem pierwotnej wysokości raty, obniżenie wysokości raty z zachowaniem pierwotnego okresu kredytowania lub do wyboru. Wcześniejsza spłata najczęściej wymaga złożenia w banku odpowiedniej dyspozycji. Rzadziej banki dają możliwość dokonywania nadpłat w formie elektronicznej bez składania dyspozycji. Kwestie wcześniejszej spłaty poruszyłem w temacie “Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego”

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) – jeden ze składników oprocentowania kredytu hipotecznego. Banki najczęściej oferują stawki referencyjne WIBOR 3M, WIBOR 6M i rzadziej WIBOR1Y. Składnik zmienny, zależny od rynkowych zmian. Zmiana WIBOR oznacza zmianę oprocentowania. Zasady zmian są zawsze opisane w umowie kredytowej. Bank ma obowiązek informować kredytobiorców o zmianach oprocentowania wynikających ze zmian WIBOR. WIBOR ma wpływ na wysokość raty. Spadek stawki oznacza spadek raty, rzadziej okresu kredytowania; wzrost stawki oznacza wzrost raty, rzadziej wydłużenie okresu kredytowania.

Wycena nieruchomości – w większości sytuacji bank będzie wymagał wyceny nieruchomości celem potwierdzenia/określenia wartości i standardu nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego. W zależności od banku można korzystać z wyceny wewnętrznej banku lub wyceny zewnętrznej – operatu szacunkowego zrobionego przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego. Zapraszam do zapoznania się z wpisem dotyczącym wyceny nieruchomości do kredytu hipotecznego.

Zdolność kredytowa – zdolność kredytobiorcy do regulowania swoich zobowiązań po odliczeniu kosztów utrzymania, zobowiązań kredytowych i innych stałych wydatków. Określenie zdolności kredytowej wynika z indywidualnej polityki każdego z banków z osobna.

Zadatek – środek wzmacniający podpisanie umowy i zabezpieczenie interesów wszystkich stron. Najczęściej stosowany w przypadku umów przedwstępnych zakupu nieruchomości. Strona, która dała zadatek, a nie wykona zapisów umowy, traci wpłacone środki. Strona, która pobrała środki, a nie wykona zapisów umowy, zobowiązania jest zwrócić zadatek w dwukrotnej wysokości. Rygor zadatku wymaga, by jasno określić w umowie, iż jest to zadatek. Zadatek jest opisany w art. 394 k.c.