Czy to koniec ubezpieczenia pomostowego? Ustawa wchodzi w życie 17 września 2022 roku – wyjaśniamy co się zmieni i na co mogą liczyć kredytobiorcy

W dniu 15 sierpnia Prezydent Andrzej Duda podpisał nowelizację ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Ustawa została ogłoszona w Dzienniku Ustaw w dniu 17 sierpnia – co oznacza, że zmodyfikowane przepisy zaczną zatem obowiązywać od 17 września 2022 roku. Ustawa została przygotowana przez Ministerstwo Sprawiedliwości.

Po nowelizacji prawa banki będą zobowiązane do zwrotu kredytobiorcom dodatkowych opłat poniesionych w czasie oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej (co w ostatnich latach trwało od kilku do nawet kilkunastu miesięcy i generowało w większości przypadków niemały dodatkowy koszt dla kredytobiorców).

Czym jest ubezpieczenie pomostowe przy kredycie hipotecznym?

Każdy bank, który ofertuje kredyty hipoteczne jest zobowiązany do odpowiedniego zabezpieczenia na wypadek ich niewypłacalności. Takie właśnie zabezpieczenie stanowi między innymi wpis do księgi wieczystej.

Niestety – jak pokazuje praktyka ostatnich lat - zanim wpis się zmaterializuje mija przeważnie od kilku (zazwyczaj w mniejszych miejscowościach) do nawet kilkunastu miesięcy (duże ośrodki miejskie gdzie sądy wieczystoksięgowe są przeciążone). Bank uruchamia kredyt, wypłaca środki ale to podstawowe zabezpieczenie czyli wpis hipoteki na rzecz banku następuje z tym kilku – kilkunastu miesięcznym opóźnieniem (przypomnijmy że w szczytowym czasie czyli jeszcze w 2021 roku na wpis hipoteki w KW rekordziści czekali ponad 2 lata).

Jest to zatem swego rodzaju gwarancja odszkodowania za ewentualną utratę praw do hipoteki, do której może dojść (co prawda w ekstremalnych sytuacjach). W praktyce ubezpieczenie pomostowe kredytu hipotecznego chroni interesy banku i stanowi źródło dodatkowego dochodu – ponieważ w praktyce dla kredytobiorcy stanowi podwyższoną marżę banku w tym pierwotnym okresie o nawet 1-2 punkty procentowe. Przy obecnych poziomach marż (możemy przyjąć na wrzesień 2022 że jest to od ok. 1,50% do 2,50%) stanowi to znaczną podwyżkę poziomu marży. Finalnie z chwilą wpisu hipoteki na rzecz banku oprocentowanie kredytu zostaje o ten poziom obniżone.

Jakie zmiany wprowadza znowelizowana ustawa?

Wspomniana nowelizacja ustawy w artykule 29 w dodanym ustępie 5b mówi o tym, że dodatkowy koszt kredytu hipotecznego – w dorozumieniu mowa właśnie o ubezpieczeniu pomostowym – podlega zwrotowi lub zaliczeniu na poczet spłaty kredytu hipotecznego po dokonaniu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Warto wspomnieć też art. 3 pkt 1 gdzie wyżej wymienione zmiany mają zastosowanie do umów o kredyt hipoteczny zawartych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (tj. od 17 września 2022) oraz do umów o kredyt hipotecznych zawartych przed tym terminem jeżeli do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy nie dokonano wpisu hipoteki. Dodatkowo w punkcie 2 wspomnianego artykułu jest sprecyzowane że zwrot lub zaliczenie na poczet spłaty kredytu następuje w terminie 60 dni od dnia dokonania wpisu hipoteki.

Do tej pory kredytobiorca nie mógł ubiegać się o zwrot pobranego w tym okresie wyższego oprocentowania (czyli wyższych miesięcznych rat) – jedynie taka możliwość pojawiała się w formie reklamacji gdy mimo dokonania wpisu bank nie obniżył oprocentowania kredytu.

Czy zatem banki po 17 września 2022 nie mogą już pobierać „ubezpieczenia pomostowego” ?

I tutaj mamy małe zaskoczenie – ponieważ wspomniana ustawa dopuszcza pobieranie tych dodatkowych opłat do momentu wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej ale równocześnie nakazuje ich zwrot (lub zaliczyć go na poczet spłaty kredytu) po dokonaniu tego wpisu. Czy jednak w praktyce banki będą w ogóle pobierać takowe opłaty (w większości w formie podwyższonej marży / oprocentowania kredytu do momentu wpisu hipoteki) – odpowiedź na to pytanie pokażą najbliższe dni i tygodnie.

Kto może ubiegać się o zwrot poniesionych kosztów?

O wspomniany zwrot opłat dodatkowych bądź zaliczenia ich na poczet spłaty kredytu (w tym oczywiście mowa o ubezpieczeniu pomostowym) mogą wnioskować kredytobiorcy, którzy:

- zawarli umowę o kredyt hipoteczny przed dniem wejścia w życie ustawy, w sytuacji, gdy do dnia jej wejścia w życie (czyli 17 września 2022 roku) nie dokonano wpisu hipoteki zabezpieczającej kredyt hipoteczny do księgi wieczystej,

- zawarli umowę o kredyt hipoteczny po dniu wejścia w życie ustawy (czyli wspomnianym już 17 września 2022 roku)

Jak i kiedy kredytobiorca może uzyskać zwrot pobranych wyższych kosztów (opłaty / podwyższonego oprocentowania kredytu)?

Według nowych regulacji banki powinny niejako automatycznie zwrócić środki z tytułu takiego ubezpieczenia (lub zaliczyć je na poczet spłaty kredytu) w ciągu 60 dni od dnia dokonania wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Na ten moment nie znamy jednak stanowiska banków w tym zakresie.

Nie wiemy również jak w praktyce będzie odbywał się zwrot pobranych opłat – czy będzie się to odbywało automatycznie wg. decyzji banku czy też konieczne będzie złożenie dyspozycji (np. wybierając czy naliczone opłaty mają być zwrócone na konto kredytobiorcy czy też z automatu naliczone na poczet zobowiązania – zapewne w formie nadpłaty kredytu hipotecznego).

Millennium Bank

Jak poinformował w komunikacie skierowanym pośredników i agentów kredytowych Millennium Bank od 17 września 2022 wprowadzone zostają zmiany w zasadach pobierania i zwrotu prowizji za podwyższone ryzyko do czasu wpisu hipoteki:

1. Bank nie będzie pobierać prowizji za podwyższone ryzyko, jeśli nowa umowa kredytu została zawarta (podpisana) od 17 września 2022 roku.

2. Bank będzie zwracać klientowi całą, pobraną prowizję, jeśli umowa kredytu została zawarta (podpisana) do 16 września 2022 roku a sąd wpisze hipotekę 17 września 2022 roku lub później.

3. Dla pozostałych, zawartych umów, dla których hipoteka jest wpisana, lub będzie wpisana nie później niż do 16 września 2022 roku zasady nie zmienią się.

Dodatkowo bank podkreśla, że:

- Zgodnie z ustawą, prowizję musimy zwrócić w ciągu 60 dni od wpisu hipoteki.

- Prowizję zwracamy na konto, z którego ją pobieraliśmy.

- Klient nie musi składać żadnego wniosku.

mBank (aktualizacja: 15.09.2022)

1. Umowy kredytowe podpisane (zawarte) od dnia 17 września 2022 roku - Informujemy, że dla umów kredytowych podpisanych od dnia 17 września 2022r. rezygnujemy z podwyższenia oprocentowania do czasu, kiedy sąd wpisze hipotekę na rzecz banku do księgi wieczystej. 

2. Umowy kredytowe podpisane (zawarte) do 16 września 2022 roku., a wpis hipoteki do księgi wieczystej zostanie wykonany 17 września lub później - Zgodnie z  ‘’Ustawą z dnia 5 sierpnia 2022 r. o zmianie ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami oraz ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw’’) koszt związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej zwrócimy na rachunek powiązany z kredytem.

Zwrot zrealizujemy w ciągu 60 dni od daty wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Klient, aby otrzymać zwrot, nie musi składać żadnego wniosku. O dokonanym zwrocie poinformujemy klienta e-mailem.

ING (aktualizacja: 20.09.2022)

W związku z nowelizacją Ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami od 20 września wycofujemy zabezpieczenie tymczasowe w postaci podwyższonej marży do czasu wpisu hipoteki.

Dodatkowo wykonamy automatyczny zwrot poniesionego kosztu zabezpieczenia tymczasowego dla wniosków oczekujących na wpis hipoteki, a także dla których hipoteka zostanie wpisana 17 lub po 17 września 2022r.

Santander (aktualizacja: 20.09.2022)

Od 16 września wdrażamy zmiany w ofercie kredytów i pożyczek hipotecznych w zakresie tzw. marży pomostowej, stosowanej w okresie do prawomocnego wpisu hipoteki. Podstawą zmian jest nowelizacja Ustawy o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, która wchodzi w życie 17.09.2022.

Dla kredytów i pożyczek, dla których wpis hipoteki nastąpi po 18 września 2022, dokonamy zwrotu odsetek z tytułu marży pomostowej - po otrzymaniu zawiadomienia z sądu o ustanowieniu hipoteki. Zgodnie z ustawą na zwrot mamy 60 dni od dnia dokonania wpisu hipoteki.

BNP Paribas (aktualizacja: 24.09.2022)

Dla Klientów, którzy zawarli umowę po 17.09.2022 r. Bank będzie zwracał środki w ciągu 30 dni od daty powzięcia informacji o dokonanym wpisie hipoteki. Zwrot zostanie dokonany, gdy wpis będzie prawidłowy (zgodność wszystkich danych, np. wartość wpisanej hipoteki, itd.).
​​​​​​

Dla Klientów, którzy zawarli umowę o kredyt przed 17.09.2022 r. i na dzień wejścia w życie ustawy Sąd nie dokonał wpisu hipoteki, Bank:

1. w okresie przejściowym (około najbliższych 30 dni) będzie pomniejszał część odsetkową najbliższej raty (jeżeli kwota do zwrotu będzie niższa niż kwota odsetek) lub dokonywał zwrotu środków na konto Klienta, jeżeli kwota do zwrotu będzie wyższa niż wysokość odsetek należnych w najbliższej racie,

2. docelowo będzie zwracał środki na konto Klientów tak samo jak w przypadku Klientów zawierających umowy po 17.09.2022 r. Dla tych Klientów Bank będzie realizował zwroty w ciągu 60 dni od daty dokonania wpisu hipoteki w księdze wieczystej – zgodnie z zapisem ustawy. Zwrot zostanie dokonany, gdy wpis będzie prawidłowy.

Pekao S.A.

Od 17 września 2022 r. dla nowo zawieranych umów o mieszkaniowy kredyt hipoteczny oraz mieszkaniowy kredyt budowlano hipoteczny Bank:
- rezygnuje z podwyższenia marży lub stałej stopy procentowej o 1 punkt procentowy w okresie przejściowym (tj. za okres od dnia wypłaty kredytu lub jego pierwszej transzy do czasu wpisu hipoteki umownej w księdze wieczystej)

- rezygnuje z ustanowienia zabezpieczenia na okres przejściowy na dotychczasowych zasadach.

- w przypadku mieszkaniowych kredytów budowlano hipotecznych dla osób fizycznych, w sytuacji, gdy w terminie 24 miesięcy po wypłacie kredytu lub jego pierwszej transzy. nie zostanie dokonany wpis hipoteki do księgi wieczystej, od 25 miesiąca marża kredytu / oprocentowanie zostanie podwyższone o 1 punkt procentowy. Po wpisie hipoteki Bank zwróci na rachunek klienta koszt wynikający z podwyższenia oprocentowania, za okres od dnia podwyższenia oprocentowania do dnia poprzedzającego datę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

PKO BP

Rezygnacja z pobierania podwyższonej marży do czasu ustanowienia hipoteki (podwyższenie marży nastąpi, gdy klient nie ustanowi zabezpieczenia w postaci hipoteki w terminie ustalonym w umowie, podwyższenie marży o 0,9 p.p.)

ALIOR BANK (aktualizacja: 05.09.2022)

Bank informuje, iż od dnia 4.10.2022 r. Bank rezygnuje z podwyższenia marży do czasu ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego przy kredytach hipotecznych.

Zmiana dotyczy umów wygenerowanych od 4.10.2022 r.

Jednocześnie bank informuje, że w związku z nowelizacją „Ustawy o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami i agentami” nastąpiła zmiana w zakresie zwrotu kosztu pobranego do czasu wpisu hipoteki:

1. dla wpisu hipoteki dokonanego przed 17.09.2022 r., bank zwraca koszt podwyższonego oprocentowania, jak dotychczas, czyli od dnia wpisu hipoteki do dnia następującego po dniu przedłożenia w Banku odpisu z księgi wieczystej.

2. dla wpisu hipoteki dokonanego od 17.09.2022 r., bank zwraca kwotę odsetek w części odpowiadającej różnicy między oprocentowaniem kredytu, a oprocentowaniem ustalonym za okres do czasu wpisu hipoteki, od dnia uruchomienia kredytu, bez konieczności składania odrębnej dyspozycji.

Zwrot odsetek będzie rozliczany, jak dotychczas, na rachunek określony w umowie kredytu. W przypadku braku takiego rachunku, kwota odsetek zostanie zwrócona na rachunek wskazany przez Kredytobiorcę w odrębnej dyspozycji.

Jakie zasady i procedury w tym zakresie wprowadzą pozostałe banki zapewne przekonamy się w kolejnych dniach i tygodniach.

Mniejsze obciążenie sądów i krótsze oczekiwanie na wpis – zmiany w procesie dokonywania wpisów w Księgach Wieczystych?

Jednocześnie Ministerstwo Sprawiedliwości podjęło dodatkowe działania, które mają skrócić oczekiwanie na wpis do księgi wieczystej. Będzie to możliwe m.in. dzięki powierzeniu notariuszom takich wpisów jak wyodrębnienie nowej nieruchomości lokalowej i wpis hipoteki.

Takie rozwiązanie pozwoli na znaczne szybsze załatwienie sprawy, a sądy odciąży od nadmiaru postępowań i złożonych w tym zakresie wniosków. Według informacji ministerstwa wybór takiej ścieżki działania ma być dobrowolne. Każdy kredytobiorca albo - jak dotychczas - za pośrednictwem notariusza złoży do sądu wniosek o wpis do księgi wieczystej, albo - korzystając z nowej możliwości – wystąpi do notariusza, aby ten dokonał wpisu. Wpis sporządzony przez notariusza będzie tożsamy w skutkach z wpisem dokonanym przez referendarza sądowego.

Jak wspomina przedstawiciel Ministerstwa Finansów w ten sposób zostanie usprawniona praca najbardziej obciążonych wydziałów wieczystoksięgowych i zmniejszony zostanie czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej.

Z przekazanych przez Ministerstwo informacji wynika, że zakończyły się już konsultacje społeczne, opiniowanie i uzgodnienia międzyresortowe tego projektu zmian w prawie o notariacie. W najbliższym czasie zostanie on przedstawiony Radzie Ministrów – można mieć zatem nadzieję, że w przeciągu najbliższych tygodni proces legislacyjny zostanie wdrożony i zmiany będę mogły wejść w życie najpóźniej na przełomie roku.

Autorzy: Kamila Górska ( www.kamilagorska.pl ) , Krzysztof Kiljański ( www.bezpiecznahipoteka.pl )