Rok 2020 – czas wielu dziwnych wydarzeń

Rok 2020 z pewnością na długo zapadnie w pamięci każdej osoby. Nikt nie był w stanie przewidzieć tego, co się wydarzy w 2020 i sytuacji związanej z pandemią. Mające miejsce wydarzenia bardzo mocno wpłynęły na plany wielu osób i sprawiły, że konieczne było wprowadzenie wielu poważnych zmian. Dotyczyły one również kwestii związanych z kupnem mieszkania lub budową własnego domu.

Można było zauważyć w mijającym roku, że wiele osób, które były już gotowe do rozpoczęcia procesu związane z zakupem nieruchomości jednak się wstrzymało. Spowodowane było to obawą o swoje zatrudnienie i stabilność dochodów. Pojawiły się również spore nadzieje na to, że mieszkania w krótkiej perspektywie znacząco stanieją. Z perspektywy czasu można stwierdzić, że większość obaw, które się pojawiło nie miało większych podstaw. Również spadek cen nieruchomości nie był bardzo zauważalny, a w niektórych ośrodkach miejskich mieszkania zdecydowanie podrożały.

Wszystkie sytuacje mające miejsce w 2020 doprowadziły do tego, że Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na obniżenie stóp procentowych, a tym samym zdecydowanie spadły koszty wzięcia kredytu hipotecznego (WIBOR, który składa się na oprocentowanie kredytu został obniżony z poziomu 1,7% do ok. 0,2%). Spadek wysokości stóp procentowych bezpośrednio przełożył się na obniżenie całkowitych kosztów kredytu i spadek rat. Dodatkowo praktycznie do zera spadło również oprocentowanie depozytów, czyli lokat i kont oszczędnościowych. Przy obecnej inflacji zatem środki zgromadzone na lokacie w rzeczywistości z każdym rokiem tracą na wartości. Wiele osób zaczęło zatem poszukiwać alternatywnych form inwestowania swoich środków. Tutaj natomiast nieruchomości prezentują się bardzo ciekawie i są przez wiele osób bardzo chętnie wybierane jako sposób na bezpieczne inwestowanie zgromadzonych środków, a przy tym są w stanie dawać dość wysoki zwrot z inwestycji. Na rynku w związku z tym pojawiło się wiele transakcji, w których to nieruchomości były kupowane za gotówkę lub z wykorzystaniem kredytu hipotecznego przy bardzo wysokim wkładzie własnym. Te kwestie mogły przyczynić się do tego, że dość wysoki popyt pozwolił na utrzymanie cen mieszkań na dotychczasowym poziomie.

Czy banki podczas pandemii udzielają kredytów hipotecznych?

Pandemia i związane z nią kwestie obostrzeń i ograniczeń w prowadzeniu działalności sprawiły, że zaostrzyły się procedury dotyczące kredytów hipotecznych. Banki już na samym początku pandemii zdecydowały się na wprowadzenie większych restrykcji, które następnie zostały jeszcze bardziej zaostrzone. Również lista branż zagrożonych została uzupełniona o kolejne segmenty gospodarki i zaostrzenie wymagań dla osób związanych z gastronomią, hotelarstwem, turystyką czy branżą eventową. Niektóre banki również wstrzymały się z udzielaniem kredytów dla osób pracujących w ramach działalności gospodarczej, umowy o dzieło, umowy zlecenia czy uzyskujące dochody z najmu. Zmianom uległy również mechanizmy obliczania zdolności kredytowej. Wiązało się to z tym, że osoby, które jeszcze w marcu 2020 mogły liczyć na zdolność na poziomie 600 tys. zł, już w kwietniu mogły liczyć na otrzymanie jedynie połowy tej kwoty. Banki również obniżyły wskaźnik LTV, czyli stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. W praktyce oznaczało to, że osoba starająca się o kredyt musiała dysponować wyższym wkładem własnym, który w skrajnych przypadkach dochodził nawet do 40% zamiast standardowych 20%.

Ogłoszenie stanu epidemii skutkowało tym, że w okresie pierwszych 2-3 miesięcy można było zauważyć znaczący spadek ilości i ogólnej kwoty udzielanych kredytów hipotecznych. Powodem tego były wymienione wcześniej ograniczenia i zwiększone wymagania banków. Analitycy bankowi brali bowiem pod uwagę scenariusz, że nastąpi załamanie na rynku nieruchomości i zdecydowanie spadnie popyt na nie. Prognozy te jednak nie potwierdziły się i obecnie sytuacja jest stosunkowo stabilna. Dodatkowo końcówka roku 2020 była rekordowa jeżeli chodzi o udzielanie kredytów hipotecznych. Narodowy Bank Polski podał do wiadomości, że w samym październiku Polacy zdecydowali się na zaciągnięcie kredytów hipotecznych na łączną kwotę prawie 6 miliardów złotych. Ostatni kwartał 2020 roku pod względem liczby i wartości udzielonych kredytów przebił nawet końcówkę roku 2019.

Najtańsze kredyty w historii

W chwili obecnej na rynku dostępne są najtańsze kredyty hipoteczne w historii. Po części spowodowane jest to rekordowo niskim poziomem stóp procentowych, co przekłada się na mniejszy koszt całkowity kredytu i niższą miesięczną ratę.

Podstawowym pytaniem dla wielu osób, które zastanawiają się nad zaciągnięciem kredytu jest to czy obecny poziom stóp procentowych zostanie utrzymany przez dłuższy czas. Obecne prognozy sugerują, że tak może się stać. RPP postanowiła obniżyć poziom stop z uwagi na potrzebę stymulowania gospodarki podczas epidemii, a skutki pandemii będą jeszcze zauważalne przez wiele lat. Najbliższe prognozy mówią o tym, że ewentualne podniesienie stóp procentowych będzie miało miejsce najwcześniej na przełomie 2022-2023 roku. Dodatkowo podwyżki według wszystkich analiz będą przeprowadzane w sposób bardzo ostrożny i powolny. Powrót do poprzedniego poziomu stóp zajmie zatem długi czas i spodziewa się tego dopiero w perspektywie 8-10 lat.

Z drugiej jednak strony już od kilkunastu miesięcy banki systematycznie podnoszą marże na kredytach hipotecznych i prawdopodobnie ten trend zostanie utrzymany. Taka sytuacja przekłada się natomiast na to, że wzrasta oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Podsumowując można jednak śmiało powiedzieć, że obecna sytuacja na rynku kredytowych jest stosunkowo atrakcyjna dla kredytobiorców. Niskie stopy procentowe, które prawdopodobnie zostaną utrzymane przez długi czas, nadal notowany wzrost cen nieruchomości oraz dalszy wzrost marż kredytowych to czynniki, które sugerują, że obecnie jest najlepszy czas na zaciągnięcie zobowiązania.

Kredyty w okresie pandemii – sytuacja w rzeczywistości

Na sytuację na rynku nieruchomości w okresie pandemii składa się wiele czynników. Z jednej strony mamy bowiem dostępne dość tanie kredyty hipoteczne, które zawdzięczamy właśnie pandemii. Zmusiła ona bowiem najważniejsze instytucje do podjęcia określonych działań, które skutkowały zmniejszeniem kosztów kredytów. Z drugiej zaś strony banki zauważyły, że pandemia skutkuje mniejszą stabilnością dochodów wielu osób i tym samym zwiększyły wymagania stawiane kredytobiorcom. Obecnie sytuacja powoli wraca do normy, ale w niektórych bankach również można spotkać się z tym, że polityka kredytowa nadal jest delikatnie zaostrzona.

W bankach z uwagi na niepewność na rynku pracy zaczęto ostrożniej szacować zdolność kredytową klientów i ich możliwość spłaty zobowiązań. Banki oceniają już nie tylko odpowiednią możliwość spłaty zobowiązań ale biorą pod uwagę również historię kredytową i ocenę punktową w BIK. Obecnie instytucje finansowe udzielają kredytów jedynie dla tych osób, co do których mają pewność, że będą one w stanie w terminie spłacać wszystkie raty.

Banki obecnie bardziej niż kiedykolwiek dopasowują ofertę do konkretnego klienta. Każda z instytucji finansowych charakteryzuje się obecnie innym profilem i stara się dopasować ofertę do konkretnych klientów. Niektóre banki skupiają się jedynie na kredytobiorcach uzyskujących dochód na podstawie umowy o pracę. Niektóre natomiast przychylniej patrzą na osoby z działalnością gospodarczą (tutaj znaczenie może mieć również wybrana forma opodatkowania osiąganych przychodów), ale są też podmioty akceptujące dochody z najmu nieruchomości. Dlatego też starając się o kredyt należy sprawdzić również profil banku i jego preferencje względem klientów. Cały proces starania się o zobowiązanie musi być obecnie dobrze zaplanowany, gdyż pozwoli to na uzyskanie najlepszych efektów z konkretnego działania. W szczególności odnosi się to do osób, które nie mają idealnej sytuacji kredytowej.

Na rynku w dalszym ciągu działają banki udzielające kredytów przy LTV na poziomie 90% (inaczej z wkładem własnym wynoszącym 10%). Jednak i tutaj udzielenie kredytu jest uzależnione od indywidualnej sytuacji finansowej kredytobiorcy. Może się bowiem okazać, że bank zażąda dopłaty do wkładu własnego na poziomie nawet kilkunastu procent. Należy również pamiętać, że niski wkład własny najczęściej przekłada się na wyższą marżę na kredycie. W efekcie całkowity koszt takiego zobowiązania może być dość wysoki i wybranie takiego produktu finansowego nie będzie opłacalne dla klientów.

Zauważalny jest również trend wzrostu wniosków kredytowych, który trwa już od okresu wakacyjnego 2020 roku. Banki zatem mają problem z szybkim przetworzeniem wszystkich zapytań i w związku z tym przełożyło się to na wydłużenie całego procesu kredytowego. Nawet obecnie składanych jest bardzo dużo wniosków, które doprowadzają do zatorów. Obecnie przeciętny czas oczekiwania na otrzymanie decyzji kredytowej wynosi od 3 do 6 tygodni. Jeżeli jednak w zapytaniu zabraknie jakiś dokumentów to czas ten może ulec dodatkowo wydłużeniu. Po otrzymaniu decyzji kredytowej należy również umówić się na podpisanie umowy. W dużych ośrodkach miejskich najbliższe terminy są niekiedy dostępne dopiero z 2-3 tygodniowym wyprzedzeniem. Czas od złożenia zapytania o kredyt do otrzymania środków może być zatem bardzo długi.

Wybraliśmy mieszkanie, podpisaliśmy umowę przedwstępną – co dalej?

W niektórych sytuacjach jedyna trafna odpowiedzieć na takie pytanie to: jest już za późno. W pewnych przypadkach bowiem wniosek o kredyt hipoteczny należy bowiem złożyć już o wiele wcześniej. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której podpisaliśmy umowę przedwstępną, a bank odmówił nam udzielenia kredytu z powodu nie spełnienia konkretnych wymagań. Powodów może być tutaj mnóstwo, a niektóre z nich to: zbyt niskie dochody, niestabilne zatrudnienie, kiepska historia kredytowa, niska wartość punktowa w BIK czy zbyt krótki okres zatrudnienia. Instytucje finansowe mogą odmówić udzielenia pożyczki z bardzo wielu powodów i warto być tego świadomym.

Najlepszym działaniem jest zatem już w sytuacji, gdy wiemy, że w najbliższym czasie będziemy starać się o kredyt hipoteczny udanie się do eksperta kredytowego. Taka osoba pomoże w obliczeniu zdolności kredytowej i przeprowadzi dokładną analizę sytuacji finansowej konkretnej osoby. Ekspert będzie również służył pomocą w przypadku pojawienia się jakichkolwiek pytań związanych z zaciągnięciem zobowiązania. Specjalista będzie w stanie zaproponować profesjonalne doradztwo i podpowie jak przygotować się do samego procesu starania się o kredyt. Pomoże także w sprawdzeniu historii kredytowej w BIK oraz w razie konieczności podpowie w jaki sposób można zwiększyć swoją zdolność. Tutaj natomiast konieczne może okazać się uzyskiwanie przez okres kilku miesięcy wyższych dochodów lub zamknięcie dotychczas posiadanych zobowiązań. To z kolei może zająć długi czas, który sprawi, że dopiero po kilkunastu miesiącach możliwe będzie ponowne przystąpienie do starania się o kredyt. Dopiero po wizycie u eksperta i zdobyciu niezbędnej wiedzy można przystąpić do procesu starania się o kredyt hipoteczny. W międzyczasie możemy natomiast szukać ciekawych ofert na rynku nieruchomości. Bardzo ważnym aspektem jest to, że większość ekspertów kredytowych nie pobiera za swoje usługi kompletnie żadnych opłat. Nic zatem nie stoi na przeszkodzie, aby skorzystać z takiej wartościowej pomocy i móc lepiej przygotować się do starania o kredyt hipoteczny.

Podczas kupowania nieruchomości na rynku wtórnym bardzo duże znaczenie ma także profesjonalne przeanalizowanie umowy przedwstępnej, a w przypadku zakupu od dewelopera umowy deweloperskiej. Należy sprawdzić umowę przede wszystkim pod kątem obecności zapisów, które pozwolą na zabezpieczenie naszych własnych interesów. Jest to istotne między innymi w kwestii wpłaty zaliczki lub zadatku na konkretną nieruchomość. W umowie powinien być zapis, że zaliczka jest w pełni zwrotna, jeżeli nabywca nie otrzyma finansowania zewnętrznego w postaci kredytu hipotecznego. Tutaj również w przypadku braku wiedzy na temat zagadnień prawnych lepiej skorzystać z pomocy eksperta. Taka osoba będzie w stanie udzielić wsparcia w zakresie przeanalizowania umowy i wytypowania wszystkich niekorzystnych zapisów, które się w niej znajdują. Wiele zapisów w umowach można bowiem negocjować i tym samym uzyskać dla siebie lepsze warunki zakupu.

Wybór najlepszej oferty i uruchomienie kredytu hipotecznego

Po etapie przygotowania się do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny, podpisania umowy z osobą sprzedająca mieszkanie lub deweloperem, można przystąpić do złożenia wniosku kredytowego. Na tym etapie pojawia się jednak kolejny problem. W Polsce działa kilkanaście banków, które w swoich ofertach kredyty hipoteczne. Dodatkowo w każdym banku jest on oferowany na różnych warunkach, a różne warunki i promocje zdecydowanie utrudniają wybranie najlepszej oferty. Łącznie kredytobiorca może wybierać spośród kilkudziesięciu różnych ofert na kredyt hipoteczny. Pojawia się zatem bardzo ważne pytanie, które dotyczy tego w jaki sposób działać, aby zdecydować się na najlepszą ofertę kredytową, która będzie w pełni odpowiadała naszym potrzebom? Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta.

Przede wszystkim należy zdawać sobie sprawę z tego, że na rynku bardzo ciężko wytypować najlepszą ofertę na kredyt hipoteczny, która będzie w pełni odpowiadała potrzebom wszystkich osób. Ciężko wskazać, która oferta jest najlepsza, gdyż każda jest rozpatrywana indywidualnie pod kątem kredytobiorcy. Wybieranie należy rozpocząć od złożenia wniosków kredytowych do kilku banków, aby otrzymać dokładną ofertę. Zalecane jest złożenie wniosków do maksymalnie 3 banków, które zostaną wcześniej wytypowane jako te posiadają najatrakcyjniejszą ofertę kredytową. Taki sposób działania zmniejsza ryzyko otrzymania negatywnej decyzji kredytowej i pozwala ostatecznie wybierać spośród kilku ofert, w których otrzymaliśmy pozytywną decyzję. Wybierając 3 najbardziej korzystne oferty kredytowe należy skupiać się nie tylko na samym oprocentowaniu i kwestii opłacalności kredytu, ale również zwrócić uwagę na wymagania stawiane przed kredytobiorcami i poziom wydawania pozytywnych decyzji kredytowych. Samodzielne wytypowanie takich banków może wiązać się z wieloma trudnościami i dużym stresem. Tym samym warto skorzystać z pomocy specjalistów, którzy będą w stanie wytypować najlepsze oferty. Eksperci kredytowi po przeanalizowaniu profilu kredytobiorcy wybiorą dla niego banki, w których ten będzie miał największe szanse na otrzymanie kredytu na możliwie najbardziej korzystnych warunkach.

Cały proces starania się o kredyt może trwać nawet kilkanaście tygodni. Dodatkowo jest związana z koniecznością przedstawienia bardzo wielu dokumentów. Bank może wymagać podpisania wielu formularzy, wniosków oraz przedstawienia zaświadczeń, potwierdzeń, wyciągów, umów i wielu innych. Wniosek o kredyt hipoteczny można złożyć w pełni samodzielnie lub dla ułatwienia sobie procesu skorzystać z pomocy eksperta kredytowego. Taka osoba zajmie się całym procesem i praktycznie całkowicie odciąży klienta z obowiązku częstych wizyt w banku i załatwiania wielu formalności. Ekspert kredytowy będzie również na bieżąco informował o tym na jakim etapie jest proces starania się o kredyt i będzie prosił o ewentualne dokumenty uzupełniające, gdy zajdzie konieczność dostarczenia takowych.

Na samym końcu warto także przemyśleć to jak skutecznie żyć z przyznanym kredytem hipotecznym i jak go spłacać w najbardziej optymalny sposób dla siebie. Kredytobiorcy są obecnie pod ochroną ustawy o kredycie hipotecznym. Ta natomiast dała wiele uprawnień dla klientów, a na banki nałożyła sporą liczbę ograniczeń. Dzięki temu klienci mają lepszą pozycję negocjacyjną podczas ewentualnych rozmów z bankiem. Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem branym na bardzo wiele lat i z tego też powodu warto odpowiedzialnie podejść do jego wyboru. W ten sposób zapewniamy sobie, że spłata całości zobowiązania będzie przebiegała przyjemniej.